Артем Цогоев | Недвижимость

Проклятие знания 🛎 В день знаний нельзя не напомнить о том, что из наших знаний и опыта формируется известное когнитивное искажение, то есть систематическая ошибка в мышлении или шаблонное отклонение. называется это когнитивное искажение - проклятие знания. «Я на этом рынке 25 лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как! Я тебе сам всё могу рассказать🤬» 😳Наверняка, вы встречали таких бывалых в своей жизни. 📚Когда люди потратили 10 тыс. часов и стали экспертами в чем-то, они начинают считать, что знают обо всём в этой области. Однако избыток самоуверенности и знаний может стать помехой для принятия правильного решения. 💡Мы склонны использовать полученные нами знания как точку отсчета для всех последующих оценок и решений. Это может привести к тому, что мы неправильно интерпретируем новую информацию, несовместимую с нашим знанием. 🏢 Примеры: 🅰️ Инвесторы, которые работают на определенном рынке недвижимости или в определенном секторе рынка многие годы, могут стать жертвами проклятия знания. Они могут слишком уверенно прогнозировать цены на недвижимость и игнорировать другие факторы, такие как экономическая ситуация или изменения в законодательстве, которые могут повлиять на цены на недвижимость. Это может привести к принятию неверных инвестиционных решений и потере денег. 🅱️ Инвестиционный консультант, обладая профессиональными знаниями в области недвижимости, может считать, что его клиенты тоже владеют такими знаниями. Он начнет использовать термины типа IRR, NOI или «кэпитал гейн» и предполагать, что клиенты понимают процесс инвестиций в недвижимость так же, как он. Однако некоторые клиенты могут не знать этих заумных терминов или не понимать процесса. В этом случае консультант, страдающий от «проклятия знания», может стать неэффективным, если не сможет адаптироваться к уровню знаний своих клиентов. ☝️Просто напомнил!

🔎 Проанализировал для вас отчетность пяти российских публичных девелоперов за первое полугодие 2026 года (про «Самолет» был отдельный пост). За год ключевую ставку снизили с 21% до 14%, но легче отрасли не стало... 🟠 ПИК - денежная машина перешла в режим экономии, но всё ещё неплохо едет. Выручка ₽290 млрд (-12% г/г), прибыль ₽14,7 млрд. Формально это в 2,2 раза меньше прошлогоднего, но две трети той прибыли дали переоценка форвардной сделки компании со своими собственными акциями. На счетах ПИК ₽353 млрд, на эскроу ₽544 млрд при совокупном долге компании в ₽875 млрд: у ПИК по-прежнему денег больше, чем долгов. В отрасли, где половина игроков в убытках, это уже подвиг. Однако поступления на эскроу-счета снизились на 39%. Прибыль зарабатывать получается, а вот с продажами нужно поднажать. 🔵 Глоракс. На бирже с октября 2025 года, выручка ₽27 млрд, +45%, прибыль ₽1,3 млрд. Пока рынок сжимается, компания выводит в продажи новые проекты. Но обслуживание долга съедает почти всё: проценты уплаченные - ₽7,8 млрд за полгода. И запас прочности низкий - на счетах Глоракс всего ₽685 млн при полугодовой выручке ₽27 млрд. 💎 Эталон честности. Компания переписала итоги прошлого года: выручку первого полугодия 2025 пересчитали с ₽77,4 до ₽60,2 млрд, а убыток увеличили с ₽8,9 до ₽14,1 млрд. Причина: перестали признавать выручку по ДДУ с рассрочкой, оплаченным меньше чем на 15%, потому что такие договоры массово расторгают. Проще говоря, «Эталон» первым в отрасли заявил: часть наших продаж продажами не была. За честность - респект. 🔴 ЛСР - таинственное списание на ₽46,8 млрд. Убыток за полугодие ₽57,6 млрд, и почти весь он - одна февральская операция. Группа продала связанной стороне 100% некой дорогостоящей дочерней компании: чистых активов там было ₽44,9 млрд, причём ₽20,2 млрд из них - живые деньги на счетах. Цена сделки составила ₽2,95 млрд. Разницу списали в убыток. Что именно продали, ЛСР не раскрывает. Известно немногое - дочка была иностранной и держала ₽21,4 млрд запасов при нулевой прибыли. Похоже на какой-то зарубежный девелоперский проект, но это неточно. Даже без этой сделки дела у ЛСР так себе: выручка зафиксировалась на ₽97 млрд (+0,7% г/г), на счетах осталось ₽5,4 млрд при ₽57 млрд краткосрочного долга... 🟣 АПРИ - тихушники из Челябинска продолжают удивлять. Маржа лучшая в отрасли (40%), выручка выросла на 30% до ₽12 млрд, прибыль... тоже есть - правда это ₽121 миллион против ₽979 млн годом ранее. За полгода компания заплатила ₽4,3 млрд процентов, операционный поток - минус ₽8,4 млрд, долг вырос с ₽43,6 до ₽55,2 млрд. Банки забирают все деньги... 😎 В общем, ставку Эльвира подснизила, но никому особо не полегчало. Банкротств я лично по-прежнему не жду, но и «ту зе муна» никакого явно не будет. ⭐️Спасибо, Кэп 👍Всё хорошо 🔥Всё плохо 👀Всё непонятно...

📊  ЗПИФ АВИУМ вышел на Мосбиржу АВИУМ сфокусировался на офисной недвижимости класса А в Москве — сегмент, развивающийся с большой скоростью. Почему это важно прямо сейчас: • Вакантность офисов класса А — на историческом минимуме. Дефицит рекордный. • Ставки аренды выросли на +30% за 2025 год. • Рост цен на офисные активы в 2024 — +108%. • Фондов на этот сегмент на бирже — единицы. Параметры фонда: 🧰 Актив: 5 смежных этажей БЦ АВИУМ, “Большой Сити”, Москва 👉 Стоимость активов: 2,5 млрд. руб. 📈 Целевая доходность: 32,4% годовых ⚡️ Выплаты: ежемесячно после ввода объекта 📊 Ликвидность: листинг на Мосбирже + маркетмейкер Модель — гибридная: • Девелоперский цикл: вход по цене котлована → рост стоимости по мере строительства • Арендный цикл: после сдачи объекта — стабильный рентный поток ежемесячно Фонд уже торгуется. Детали, модель и цифры — в официальном канале. 👉 Подписаться: https://t.me/+7nApoU8VG7g1ZDFi Не является индивидуальным инвестиционным решением Реклама "ООО Антей ИНН: 7720626002 erid: 2VtzquYAhG7"